Otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową odszkodowanie od dewelopera z tytułu usterek i wad budowlanych pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jeżeli odszkodowanie to zostanie przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej, to dochód z tytułu tego odszkodowania podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Tak zinterpretował przepisy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 listopada 2021 r. Z wnioskiem o interpretację wystąpiła pewna Wspólnota mieszkaniowa, która po 7 latach procesu sądowego ma (w ramach ugody) uzyskać od dewelopera odszkodowanie za usterki i wady budowlane. Odszkodowanie ma zostać przekazane Wspólnocie częściowo w formie pieniężnej a częściowo w formie przeniesienia na Wspólnotę własności lokalu usługowego, który zostanie przeznaczony na potrzeby funkcjonowania Wspólnoty jako lokal biurowy, siedziba administracji oraz zarządu Wspólnoty. Odszkodowanie, które otrzymać ma Wspólnota, dotyczy jedynie części wspólnych nieruchomości oraz lokali garażowych - w bloku, a nie poszczególnych lokali mieszkalnych. Wspólnota zapytała Dyrektora KIS, czy otrzymane odszkodowanie (w formie pieniężnej i w postaci własności lokalu) od dewelopera za usterki i wady budowlane korzysta ze zwolnienia podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Czym jest wspólnota mieszkaniowa? Na podstawie art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ww. ustawa o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem CIT Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. Dochodem ze źródła przychodów, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (zob. art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o CIT). Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Przychodem jest również wartość otrzymanych rzeczy lub praw (zob. art. 12 ust. pkt. 2 ustawy o CIT). Jak wskazują organy podatkowe, przychodem jest zatem ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi, a każde wartość świadczenia w naturze w postaci lokalu usługowego. Są to zatem takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc którymi może on rozporządzać jak własnymi. Dlatego wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, a także np. wartość otrzymanego lokalu usługowego, stanowią w rozumieniu ustawy o CIT przychód. A z drugiej strony wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę mieszkaniową, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zwolnienie z CIT dla wspólnot mieszkaniowych Ustawa o CIT przewiduje jednak ważne zwolnienie z podatku dochodowego przeznaczone dla wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jak widać dochód wspólnoty mieszkaniowej będzie zwolniony z CIT jeżeli łącznie zostaną spełnione dwa warunki: 1) dochód będzie uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, 2) dochód zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Pewnym problemem interpretacyjnym jest fakt, że ustawa o CIT nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Czym jest „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” i "zasoby mieszkaniowe"? Zdaniem Dyrektora KIS odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania. Zatem, termin "zasoby mieszkaniowe" dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji (zdaniem Dyrektora KIS), gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym. Ponadto, w opinii Dyrektora KIS, uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Dlatego też przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć: 1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże; 2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe; 3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci); 4) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne. Jak wskazał Dyrektor KIS, związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o CIT). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W świetle wskazanych przepisów Dyrektor KIS uznał, że otrzymane przez Wspólnotę odszkodowanie od dewelopera z tytułu usterek i wad budowlanych pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w ww. rozumieniu. Działanie Wspólnoty dążące do otrzymania odszkodowania oraz wypłacone odszkodowanie nieodzownie będzie miało związek z gospodarką mieszkaniową. Stanowi bowiem akt staranności służący utrzymaniu substancji budynku w dobrym stanie technicznym oraz usunięciu wad budowlanych. Zatem źródłem odszkodowania jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi. A jeżeli to odszkodowanie zostanie ono wykorzystane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty, w tym w postaci przeznaczenia nabytego lokalu mieszkalnego na potrzeby Wspólnoty, to dochód powstały w związku z tym odszkodowaniem podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. oprac. Paweł Huczko Źródło: Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 listopada 2021 r. (sygn.
Od lokali użytkowych trzeba zapłacić CIT. Wspólnota mieszkaniowa uważała, że przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, są zwolnione z podatku na
Gdy otrzymywane przez wspólnotę środki pieniężne z tytułu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy są uzyskane wyłącznie z gospodarki lokalami użytkowymi, a nie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i środki te są przeznaczane na cele związane z utrzymaniem lokali użytkowych, a nie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wtedy nie stosuje się zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych*. *Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2019 r. (sygnatura: Wątpliwości podatkowe wspólnoty Wspólnota mieszkaniowa, o której będzie mowa, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w której znajdują się lokale użytkowe. Lokale te nie są własnością wspólnoty. Każdy z tych lokali jest własnością osób fizycznych lub prawnych, które w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują te lokale bądź korzystają z nich osobiście. Wspólnota nie uzyskuje żadnych korzyści z faktu istnienia w niej lokali użytkowych. Właściciele uiszczają zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posiadanego W 2014 r. wspólnota mieszkaniowa uchwałą podjęła decyzję o wzroście stawki funduszu remontowego, żeby zgromadzić środki na przeprowadzenie kapitalnego remontu wspólnoty. Od roku 2014 w CIT-8 wykazywany był dochód wspólnoty zwolniony z podatku oraz dochód niezwolniony z tytułu pożytku. W roku 2019 r. urząd skarbowy zwrócił się do wspólnoty o korekty CIT-8 za lata 2013–2018, twierdząc, że nie jest ona zwolniona z podatku od dochodu. Wspólnota wskazała, że płacone przez właścicieli zaliczki zostają w całości przekazane na utrzymanie zasobów. Opodatkowanie podatkiem dochodowym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty oraz funduszu remontowego spowodowałoby, że zaliczki te w ekonomicznym sensie byłyby mniejsze. Wtedy wspólnota poniosłaby stratę. Pomimo gromadzenia środków wspólnota musiała zaciągnąć kredyt remontowy. W budynku nie były prowadzone żadne prace remontowe od ponad 30 lat, a koszt remontu był znaczny. Każdy z właścicieli lokali użytkowych we własnym zakresie odprowadza do urzędu skarbowego należne podatki wynikające z prowadzonej działalności. ważne! Opodatkowanie podatkiem dochodowym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty oraz funduszu remontowego spowodowałoby, że zaliczki te w ekonomicznym sensie byłyby mniejsze. Wtedy wspólnota poniosłaby stratę. Wspólnota wskazała, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posiadanego udziału. W związku z tym zadano organowi podatkowemu pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa, która zgodnie z treścią księgi wieczystej obejmuje budynek mieszkalny, w którym znajdują się wyłącznie lokale użytkowe, może być zwolniona z podatku od dochodu? W opinii samej wspólnoty, w której znajdują się wyłącznie lokale użytkowe będące własnością osób fizycznych lub prawnych, powinna być ona zwolniona z podatku od dochodu, ponieważ wszystkie dochody pochodzące z płaconych zaliczek przez właścicieli przekazane są w całości na bieżące utrzymanie budynku. Wspólnota nie pobiera żadnych pożytków ani korzyści z faktu istnienia w niej lokali użytkowych. Stanowisko organu podatkowego Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest zobowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Z kolei, z art. 7 ust. 2 ww. ustawy wynika, że dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. W art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawarty jest otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy. Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, bo zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu. Stwierdzone fakty W omawianej sprawie wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w której znajdują się wyłącznie lokale użytkowe. Właściciele lokali użytkowych są członkami tej wspólnoty. Ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału. Uiszczają zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posi... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź
Liczy się je w ten sposób, iż porównuje się powierzchnię Pani lokalu do powierzchni wszystkich lokali we wspólnocie. Przykładowo, jeśli powierzchnia Pani lokali wynosi 50 m 2, a powierzchnia wszystkich lokali we wspólnocie – 1000 m 2, to Pani ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 50/1000. Tak więc, jeśli
Szukasz siedziby dla swojej firmy, sklepu lub restauracji? Możliwe, że wpadnie ci w oko lokal położony w budynku mieszkalnym, w którym ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa. Warto zapoznać się ze specyfiką prowadzenia działalności w takich miejscach. Wolność gospodarcza we wspólnocie Żeby móc prowadzić działalność w lokalu użytkowym należącym do wspólnoty, niezależnie od jej rozmiaru, nie musimy uzyskiwać zgody naszych przyszłych sąsiadów. Co więcej, właściciele nie mogą zakazać zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty. Jeśli zatem kupujemy lokal, który wcześniej był sklepem i chcemy urządzić w nim kawiarnię, wspólnota nie ma prawa ingerować w nasze decyzje i zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Może ona jedynie podejmować decyzje odnośnie nieruchomości wspólnej. Czasem jednak i to wystarczy, by utrudnić realizację naszych planów, jeżeli wśród lokatorów pojawi się opór w stosunku do naszej działalności. Na co musimy uzyskać zgodę wspólnoty? Lokatorzy muszą wyrazić swoje zdanie w przypadku, gdy będziemy chcieli nasz lokal przebudować, ingerując przy tym w część wspólną budynku. Tak będzie na przykład wtedy, gdy planujemy przebudowę kominów i wentylacji w lokalu gastronomicznym czy wykonanie dodatkowego wejścia do lokalu na parterze w ścianie zewnętrznej budynku. Jeżeli kupujemy lokal usługowy na parterze, warto zwrócić uwagę, czy teren przy nim jest własnością wspólnoty, miasta czy gminy. Od tego zależeć będzie, u kogo powinniśmy ubiegać się o zgodę na zajęcie terenu np. pod ogródek gastronomiczny czy stoisko z warzywami. Zgodę wspólnoty musimy uzyskać także wtedy, gdy chcemy na budynku umieścić baner reklamowy oraz gdy planujemy sprzedaż alkoholu. W tym drugim przypadku pisemną zgodę lokatorów trzeba dołączyć do wniosku o licencję na obrót trunkami składanego w urzędzie miasta. Kosztowna zgoda wspólnoty mieszkaniowej O zgodę na te wszystkie zamierzenia należy wystąpić do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który przedstawi projekt uchwały wszystkim właścicielom lokali. Głosowanie następuje na najbliższym zebraniu wspólnoty, głosy mogą być też zbierane indywidualnie. Decyduje nie większość bezwzględna właścicieli, lecz większość udziałów związanych z lokalami. Osoba posiadająca 100-metrowe mieszkanie ma zatem tyle samo udziałów, co dwóch właścicieli 50-metrowych mieszkań. Zgoda wspólnoty może być bezpłatna lub płatna. Jednak szanse na tę pierwszą są znikome - wspólnoty szukają każdej okazji, by pokryć swoje comiesięczne koszty i odłożyć pieniądze na ewentualne remonty. Zawsze jednak możemy negocjować wysokość stawki za zgodę wspólnoty na realizację naszych planów Uważaj: twój czynsz może wzrosnąć Stając się właścicielami lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, musimy ponosić comiesięczne koszty utrzymania budynku. To tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę mediów dla części wspólnej nieruchomości (np. światło na klatkach schodowych), opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zaliczki na pokrycie tych kosztów uchwalane są z reguły na rocznym zebraniu właścicieli lokali. Uzależnione są od naszego udziału w nieruchomości wspólnej, czyli konkretnie od metrażu naszego lokalu. Jednak członkowie wspólnoty mogą przegłosować zwiększenie obciążeń dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie mogą tego jednak zrobić w sposób dowolny. Musi mieć to pokrycie we wzroście kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Przykładowo, jeśli przez naszą działalność gospodarczą znacznie częściej zapalane jest światło, za które płacą wszyscy lokatorzy, mają oni prawo zażądać od ciebie pokrywania większej części kosztów utrzymania budynku. Wspólnota musi jednak pokazać ci konkretne wyliczenia, inaczej możesz zaskarżyć uchwałę zwiększającą zaliczki do sądu, który na pewno ją uchyli. Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Dodaj ogłoszenie Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Odliczenie VAT we wspólnocie mieszkaniowej. Na podstawie art. 113 Ustawy o VAT wspólnota mieszkaniowa dokonując zakupu towarów i usług w ramach utrzymania poszczególnych lokali jej członków, występuje w roli vatowca i może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT.Duża część lokali mieszkalnych i użytkowych znajduje się w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową. Powstaje ona z mocy prawa i tworzą ją wszyscy właściciele lokali (chodzi o odrębne nieruchomości) w danym budynku. Ustawa o własności w równy sposób traktuje właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Niestety, zdaniem organów podatkowych, równości tej nie ma w prawie podatkowym. Koszty muszą być dzielone sprawiedliwie Wspólnoty mieszkaniowe mają za zadanie gospodarować częścią wspólną budynku. W tym celu mogą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu. Z art. 3 ustawy o własności lokali wynika jednak, że część wspólna nieruchomości, którą gospodaruje wspólnota, nie jest jej własnością. Właściciele poszczególnych lokali są zobowiązani pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W tym celu wpłacają odpowiednie kwoty w formie zaliczek na rachunek bankowy wspólnoty. Ustawa o własności lokali, jeżeli chodzi o partycypację w kosztach utrzymania części wspólnej budynku, właściwie nie rozróżnia między lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi. Wspólnota nie może żądać od właściciela wpłacania większych kwot, niż wynika to z kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości (wyjątkiem może być uchwalony przez wspólnotę fundusz remontowy). Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej pokrywane są proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu. Zasada ta dotyczy zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ewentualna wyższa opłata dla właścicieli lokali użytkowych może być pobierana, jeżeli lokale te generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wspólnota nie może zwiększyć obciążeń właścicieli tylko dlatego, że nieruchomości są lokalami użytkowymi. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 6 kwietnia 2011 (I ACa 23/11). Ponadto właściciele lokali pokrywają koszty utrzymania własnych lokali. Przede wszystkim dotyczy to zużywanych w nich mediów, wody, energii itp. Część tych kosztów rozliczana jest za pośrednictwem wspólnoty (jeżeli właściciele lokali nie mają umów podpisanych bezpośrednio z dostawcami). Wspólnota to podatnik Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, jest podatnikiem CIT. Za przychody wspólnoty mieszkaniowej uznawane są wpłaty właścicieli dotyczące utrzymania kosztów części wspólnej budynku oraz kosztów zużycia mediów w ich lokalach. Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 3 sierpnia 2011 (IPTPB3/423-51/11-4/GG). Wspólnota, tak jak każdy inny podatnik CIT, ustala dochód podatkowy, pomniejszając przychody o koszty ich uzyskania. Kwoty wpłacane przez właścicieli mają jednak charakter zaliczkowy i ich rozliczenie z faktycznie poniesionymi kosztami wspólnoty następuje dopiero po zakończeniu roku. Powoduje to, że wspólnoty często uzyskują dochód podatkowy. Dodatkowo dochód może powstać poprzez wpłaty na fundusz remontowy, który często jest wykorzystywany dopiero w kolejnych latach. Ustawodawca zwolnił z CIT dochody wspólnoty mieszkaniowej. Zwolnienie to jest jednak dosyć skomplikowane. Podlegają mu dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Zwolnienie znajduje zatem zastosowanie pod warunkiem, że ich źródłem jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz są przeznaczone na wskazany w ustawie cel. Na początek należy zastanowić się, co rozumieć pod pojęciem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” oraz same „zasoby mieszkaniowe”. Na część pytań odpowiedział minister finansów w ogólnej interpretacji prawa podatkowego z 5 marca 2008 (DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82). Wynika z niej, że „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, są to znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne (np. windy, balkony, garaże itp.). Zdaniem ministra do zasobów mieszkaniowych nie zaliczymy więc nie tylko lokali użytkowych, ale również mieszkań, jeżeli znajdują się w budynkach niemieszkalnych. Akceptując stanowisko ministra, wspólnota byłaby zobowiązana zapłacić podatek od dochodów, które uzyskała z wpłat właścicieli lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku innym niż mieszkalny. Zwłaszcza w tym drugim wypadku trudno zgodzić się wykładnią fiskusa. Rażąco narusza ona prawa tych właścicieli w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynkach mieszkalnych. Jednak istnieją także argumenty, aby wpłaty od właścicieli lokali użytkowych również były zwolnione z CIT. Niekorzystne stanowisko fiskusa i sądu Oczywiście indywidualne interpretacje prawa podatkowego w ślad za interpretacją ogólną przekreślają możliwość zwolnienia dochodu z wpłat lokali użytkowych. Przykładem jest odpowiedź Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 29 kwietnia 2011 (ITPB3/423-66/11/MK). Izba powoła się na wykładnię językową art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT, z której wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi. Podobną interpretację zastosował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2011 (II FSK 1651/09). Wskazał dodatkowo, że za takim rozumieniem przepisów przemawia również wykładnia systemowa i celowościowa. Sąd zauważył, że na gruncie ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatorów pod pojęciem „zasobu mieszkaniowego” należy rozumieć lokale służące do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji, zdaniem NSA, celem ustawodawcy było zwolnienie z CIT dochodu pochodzącego od właścicieli mieszkań. Zarządzają właściciele Po dokładnym przeanalizowaniu przepisów dotyczących gospodarowania budynkami wielolokalowymi nie sposób zgodzić się z argumentami fiskusa i NSA. Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT nie da się bowiem interpretować stosując wykładnię literalną. Trzeba bowiem pamiętać, że wspólnota jest powołana tylko do zarządu nieruchomością wspólną. Nie ma więc prawa gospodarować lokalami, które są własnością członków wspólnoty (nie wziął tego pod uwagę ani minister finansów, ani NSA). Literalne brzmienie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wskazywałoby, że zwolnienie ma zastosowanie tylko do niezwykle rzadko występujących w praktyce sytuacji, np. gdy wspólnota nabyła lokal mieszkalny i wynajmuje go we własnym imieniu, ponieważ tylko w takim wypadku może gospodarować „zasobem mieszkaniowym”. Z pewnością nie taki był cel ustawodawcy. Wykładnia systemowa Trudno również zgodzić się z dokonaną przez NSA wykładnią systemową. Z tej wynika bowiem, że ustawa o własności lokali zrównuje lokale mieszkalne i użytkowe. Mają one bowiem takie same prawa i obowiązki. Nie ma więc podstaw, aby oddzielać sytuację właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Za objęciem dochodu z lokali użytkowych zwolnieniem z CIT przemawia zatem celowościowa wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zwolnienia podatkowe, co do zasady, są odejściem od równości opodatkowania i uprzywilejowania jednych podatników wobec drugich. Jednak w omawianym przypadku jest zupełnie odwrotnie. Tylko szersze stosowanie zwolnienia zapewnia równość podatników wobec prawa. Pokazuje to poniższy przykład. Przykład Załóżmy, że istnieją dwie wspólnoty o takiej samej liczbie lokali i tym samym metrażu. Powierzchnia wspólna nieruchomości też jest taka sama. Różnica polega na tym, że we wspólnocie A mamy same lokale mieszkalne, a we wspólnocie B jeden lokal jest użytkowy. Obydwie wspólnoty zamierzają w 2014 r. remontować elewację. Koszt remontu w obu wypadkach to 100 tys. zł. W celu zapewnienia środków na remont właściciele ustalili począwszy od stycznia 2011 r. wpłaty na fundusz remontowy proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. Na lokal użytkowy we wspólnocie B przypadała wpłata 1000 zł miesięcznie. Teoretycznie na funduszu remontowym wspólnoty na koniec roku powinno zostać zgromadzone z wpłat lokalu użytkowego 12 tys. zł. Jednak pieniędzy tych będzie o 2280 zł mniej, ponieważ wspólnota musi od nich odprowadzić 19-proc. podatek dochodowy. W 2011 r. nie pojawi się bowiem koszt uzyskania przychodu. Wspólnota A, w której nie ma lokalu użytkowego, na koniec 2011 r. zgromadzi więc na funduszu remontowym o 2280 zł więcej. Podobnie będzie w kolejnych latach. To powoduje dalsze konsekwencje. Pieniądze z funduszu remontowego miały być przeznaczone na elewację, czyli majątek właścicieli, a nie wspólnoty. W momencie remontu okazuje się, że brakuje kilku tysięcy złotych. Właściciele mieszkań we wspólnocie B nie mogą jednak żadąć dopłaty od właściciela lokalu użytkowego. Byłyby to bowiem wpłaty ponad jego udział w części wspólnej nieruchomości. Takie żądanie naruszyłoby więc art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Można jednak podnieść zarzut, że właściciel lokalu użytkowego faktycznie wpłacał rocznie o 2280 zł za mało na fundusz remontowy wobec udziału w nieruchomości wspólnej. W praktyce brakującą na remont kwotę równą odprowadzonemu podatkowi będą musieli dopłacić wszyscy właściciele (również lokali mieszkalnych) proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. W konsekwencji remont we wspólnocie B będzie droższy o 6840 zł. Właśnie takim przypadkom ma zapobiegać zwolnienie z podatku dochodowego. Przykład ten pokazuje, że stosowana obecnie wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest sprzeczna z celem tego przepisu. Zgadzają się z tym niektóre składy orzekające sądów administracyjnych. Niektóre sądy po stronie podatników W części orzeczeń wojewódzkie sądy administracyjne zgadzają się, że kwoty wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych są zwolnione z CIT. Przykładem mogą być nieprawomocne jeszcze wyroki WSA we Wrocławiu z 3 października 2008 (I SA/Wr 223/2008) i WSA w Krakowie z 19 lutego 2010 (I SA/Kr 1807/09). W tym ostatnim czytamy: „Również wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, utrzymanie własnych lokali w zakresie dostawy mediów do lokali i opłat na fundusz remontowy należy uznać za dochody wspólnoty mieszkaniowej przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych”. Są więc szanse, że wygra rozumienie przepisu zgodne ze zdrowym rozsądkiem. Wystarczyłoby, aby wyrażenie „zasób mieszkaniowy” zawarte w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT rozumieć w stosunku do wspólnot mieszkaniowych, tak jak wskazuje na to ustawa o własności lokali, jako „zasób lokalowy”. Grzegorz Tomala jest doradcą podatkowym, partnerem w kancelarii doradztwa podatkowego Marcin Szymankiewicz jest doradcą podatkowym prowadzącym własną kancelarię podatkową Więcej w serwisie: Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Wspólnoty mieszkaniowe » Koszty, opłaty, rozliczenia we wspólnocie
Data dodania: 10.04.2015. Odpisy na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych w spółdzielni mieszkaniowej, dokonywane od lokali użytkowych, mogą podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów - wyjaśnił minister finansów w interpretacji ogólnej z 2 kwietnia 2015 roku. Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym
Co do zasady wszelkie dochody uzyskiwane przez osoby prawne podlegają opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje jednak pewne odstępstwa od zasady ogólnej i wprowadza wyłączenia od powyższej zasady. Jednym z takich zwolnień jest brak opodatkowania dochodów uzyskanych z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Jedną z najczęstszych form otrzymywania takich dochodów są wpłaty na fundusz remontowy. Wpłaty na fundusz remontowy - ogólna charakterystyka zwolnienia W pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulacji art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, który opisuje wspomniane zwolnienie. Zgodnie z tym przepisem zwolnione są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, aby dochody tych podatników były wolne od podatku dochodowego, muszą zostać spełnione dwa warunki: dochody te muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ich utrzymanie. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Nie podlegają bowiem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia, a także dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części innej niż przeznaczona na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. Co to jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie wyjaśnia, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w rezultacie oznacza, że należy sięgnąć do wykładni językowej. Ta z kolei wskazuje nam, że gospodarka obejmuje całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z prowadzoną działalnością, a w odniesieniu do przedmiotowego zwolnienia – z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanowi zespół czynności mających na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców i to zarówno ekonomicznych, jak i społecznych. Co zatem należy rozumieć poprzez zasoby mieszkaniowe? Pomocna w tej kwestii może okazać się interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r., nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, gdzie wskazano, że za zasoby mieszkaniowe uznaje się znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a także wyposażenie techniczne, np. strychy, piwnice, komórki, garaże. Z powyższego wynika zatem, że do zasobów mieszkaniowych zaliczymy nie tylko lokale mieszkalne, lecz także pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań. Szeroki sposób rozumienia pojęcia zasobów mieszkaniowych potwierdzają również sądy administracyjne w wydawanych wyrokach. Przykładowo w wyroku WSA w Bydgoszczy z r., I SA/Bd 641/07, zdefiniowano pojęcie zasobów mieszkaniowych w następujący sposób: Przez zasoby mieszkaniowe na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z r. o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Kolejny wyrok WSA w Szczecinie z r., I SA/Sz 631/08, informuje o szerokim rozumieniu tego pojęcia: Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami (lokalami) mieszkalnymi, mające zapewnić prawidłowe funkcjonowanie takich lokali mieszkalnych. Przez zasoby mieszkaniowe, którymi gospodaruje Wspólnota Mieszkaniowa, rozumieć należy nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi (np. z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych), bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Kolejnym warunkiem, który musi być spełniony, aby wpłaty na fundusz remontowy były zwolnione od podatku, jest konieczność przeznaczenia tychże wpłat na faktyczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Są to zatem wpłaty celowe. Podatnicy chcący skorzystać ze zwolnienia zobowiązani są do odrębnego określenia wyniku podatkowego na danym źródle, tj. opodatkowanych dochodów i warunkowo zwolnionych dochodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Samo przekazanie przychodu na fundusz remontowy wspólnoty nie jest wystarczającym dla zastosowania wobec niego zwolnienia od podatku dochodowego. Korzystający ze zwolnienia podatnicy muszą przede wszystkim prowadzić działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, tylko z tego tytułu istnieje bowiem prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Przykład 1. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Przedmiotowe wpłaty są przeznaczane przez spółdzielnię na bieżące naprawy budynków mieszkalnych. W tym przypadku oba warunki ustawowe zostały spełnione, co oznacza, że wpłaty na fundusz remontowy stanowią przychód zwolniony od podatku. Przykład 2. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Otrzymane wpłaty zostały jednak przeznaczone na marketing oraz reklamę spółdzielni. W konsekwencji takie wpłaty nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego i traktowane są jako przychód opodatkowany. Istotne dla zwolnienia jest również przeznaczenie tego dochodu. Musi on być skierowany na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. W wyroku WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 1421/08, czytamy na ten temat: „1. Pojęcie zasoby mieszkaniowe jest określeniem zespołu lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. «Gospodarka» zaś to dysponowanie i zarządzanie czymś. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 2. Czynsz przeznaczony na spłatę kredytu wykorzystanego na budowę lokali mieszkalnych nie służy utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty na budowę budynków mieszkalnych, a nie na ich remont”. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez spółdzielnie mieszkaniowe. Działalnością taką jest wynajmowanie powierzchni reklamowych na budynkach, a także miejsc na dachach pod anteny satelitarne i telefonii komórkowej, oraz wynajmowanie lokali użytkowych. Należy zatem stwierdzić, że dochód osiągnięty przez wspólnotę mieszkaniową i przekazany na fundusz remontowy uwzględniany jest przez wspólnotę w rozliczeniu podatkowym w każdym tym przypadku, w którym pochodzą one z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W innym przypadku dochód taki korzysta ze zwolnienia podatkowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt. 44 CIT i nie jest uwzględniany w podstawie opodatkowania.
Tak. Kwoty wypłacone członkom zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie podlegają bowiem zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 17 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są diety oraz kwoty stanowiące zwrot kosztów, otrzymywane przez osoby wykonujące czynności związane z pełnieniem
Proszę o informację dotyczącą opodatkowania lokali użytkowych podatkiem dochodowym. Zarządzamy Wspólnotami Mieszkaniowymi w skład których wchodzą właściciele lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (użytkowych). Właściciele lokali wnoszą co miesiąc zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej na media ( zimna woda, ścieki, wywóz nieczystości). Wspólnoty dodatkowo uzyskują przychody z tyt. pożytków (reklam, lokat bankowych i odsetek za zwłokę z tyt. nieterminowych płatności. Wpłaty uiszczane przez właścicieli wspólnoty (dotyczą lokali mieszkalnych jak i użytkowych), stanowią dla wspólnot przychód w dacie ich otrzymania. Natomiast ponoszone przez wspólnoty wszelkie koszty mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodu w myśl art. 15 Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W konsekwencji nadwyżka tych przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, stosownie do Ustawy o PDOP, stanowi przychód wspólnoty. Przy czym, na podstawie Ustawy o PDOP, dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, wolny jest od podatku. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód z lokali użytkowych, stanowiący różnicę pomiędzy przychodami z tego tytułu ( obejmującymi zarówno zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, zaliczki na fundusz remontowy, jak również zaliczki na media), a kosztami przypadającymi na te lokale, jak również dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów oraz dochód z tyt. pożytków i odsetek od lokat bankowych i od tego są odprowadzane podatki dochodowe w wysokości 15%, ponieważ wszystkie wspólnoty są małymi podatnikami. W związku z powyższym proszę o informację i wyjaśnienie czy postępuję prawidłowo odprowadzając podatek dochodowy od osób prawnych przede wszystkim od dochodu z lokali użytkowych oraz czy podatkiem powinien być obciążony właściciel lokalu użytkowego czy wszyscy właściciele w tej wspólnocie. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego, a dochód przez nią uzyskiwany jest, co do zasady, objęty zakresem ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. To zaś oznacza, że może ona osiągnąć dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód ten, przy spełnieniu określonych warunków, podlega zwolnieniu od tego opodatkowania. O tym, czy dochód z tego źródła przychodów objęty jest zwolnieniem z podatku dochodowego, decyduje spełnienie warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z nim, wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W orzecznictwie i doktrynie trwa spór, co należy rozumieć przez gospodarkę mieszkaniową i czy mieszczą się w niej lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej. WSA we Wrocławiu, w wyroku sygn. akt I SA/Wr 190/12, uznał, że zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu z podatku dochodowego, niezależnie od tego, czy wspólnota mieszkaniowa obejmuje tylko lokale mieszkalne, czy także lokale użytkowe. Warunkiem jest jednak to, że budynek jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Za istotny, z rozważanego punktu widzenia, należy więc uznać nie charakter (mieszkalny czy użytkowy) lokali wchodzących w skład nieruchomości, a charakter całej nieruchomości budynkowej. Dla oceny charakteru nieruchomości duże znaczenia ma zaś rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w którym zdefiniowano pojęcie budynek mieszkalny – jako obiekt budowlany, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny. Z kolej WSA w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt III SA/Wa 1907/13, uznał, że wspólnota mieszkaniowa musi płacić podatek od zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych. Wspólnota mieszkaniowa wniosła o interpretację prawa podatkowego, uważając, że zaliczki od właścicieli lokali użytkowych nie powinny być opodatkowane. Izba Skarbowa zakwestionowała jej stanowisko. Przyznała, że pojęcie zasoby mieszkaniowe, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, odnosi się nie tylko do lokali mieszkalnych, lecz także do pozostałych pomieszczeń i urządzeń budynku mieszkalnego, ułatwiających mieszkańcom dostęp do niego i niezbędnych dla prawidłowego korzystania z mieszkań. Pojęcie to nie odnosi się natomiast do lokali użytkowych, bo ich przeznaczenie jest z zasady niemieszkalne. Część wspólnot mieszkaniowych uważa, że jeśli lokują w banku wpłaty lokatorskie i inne dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to odsetki naliczone od tych środków pieniężnych, jako pochodzące ze źródła zwolnionego z podatku, podlegają również zwolnieniu. Uzasadniają to tym, że otrzymane odsetki świadczą o efektywności gospodarowania tymi środkami, a poza tym są przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi i można było spotkać się z interpretacjam... Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem
. podatek dochodowy od lokali użytkowych we wspólnocie mieszkaniowej
